Woningnood oplossen met grond- en prijsbeleid

De nieuwbouwafspraken die minister De Jonge van Volkshuisvesting met de woningcorporaties heeft gemaakt zijn niet haalbaar. Deze conclusie trekt de Autoriteit Woningcorporaties in zijn vorige maand verschenen Staat van de corporatiesector 2023. De minister zal er niet blij mee zijn. Tot 2030 moeten er 981.000 woningen worden gebouwd, waarvan 300.000 door woningcorporaties. De Autoriteit Woningcorporaties brengt jaarlijks rapport uit over de kerntaak van woningcorporaties: ervoor zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De autoriteit noemt de nieuwbouwafspraken wensdenken. De minister gaat echter onverdroten door en vertrouwt op zijn wetsvoorstellen Versterking regie op de volkshuisvesting en Betaalbare huur. Voorstellen die langs de werkelijke problemen op de woningmarkt schieten.

De  woningtekorten hebben zeker te maken met de demografische ontwikkeling, de stijgende prijzen en het tekort aan bouwlocaties, zoals ook de Autoriteit noemt. Maar er is meer aan de hand. Het probleem wordt voor een groot deel veroorzaakt door marktwerking. Als de vraag naar een goed meer stijgt dan het aanbod, stijgt de prijs. Dat geldt ook op de woningmarkt. De afgelopen jaren zijn er vooral maatregelen genomen die de vraag doen toenemen door bewoners meer bestedingsruimte te geven. Als dat niet gepaard gaat met een forse stijging van het aanbod van woningen, zowel in de koop- als huursector, worden bewoners slechts tijdelijk geholpen. Uiteindelijk zullen de woningprijzen verder stijgen. De Nederlandsche Bank (DNB) is daarom voorstander van een geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, waardoor de vraag naar koopwoningen zal afnemen. Interessant was het voorstel van drie van haar medewerkers om een planbatenheffing in te voeren. Daarmee moet bij verkoop van de woning de waardestijging ten goede komen aan gemeenten. Deze krijgen dan meer middelen om huurwoningen te bouwen[i].

Aan één oorzaak van de stijgende woningprijzen wordt te weinig aandacht geschonken: het tekort aan bouwlocaties. Je kunt wel meer woningen willen bouwen, maar als er geen bouwgrond is, lukt dat niet. We zien daardoor dat de grondprijs een belangrijk element is van de waarde van een woning (ca. 30%). Omdat Nederland qua oppervlakte niet zal groeien, is er veel voor te zeggen de grondprijs aan te pakken. In de jaren zeventig van de vorige eeuw werd binnen het Kabinet-Den Uyl daartoe een onteigeningswet voorbereid. Daarmee moest bij onteigening van agrarische gebieden ten behoeve van woningbouw de gebruikswaarde in plaats van de marktwaarde worden gerekend. In het kabinet ontstond daarover onenigheid, waardoor het kabinet viel. De PvdA wilde in haar verkiezingsprogramma zelfs nog verder gaan. Ik citeer: “De grond wordt in gemeenschapshanden gebracht, te beginnen in sanerings- en nieuwbouwgebieden. Als particulieren grond verkopen krijgt de overheid het voorkeursrecht. De grond wordt ter beschikking gesteld binnen een nationaal erfpachtstelsel en niet meer verkocht. De schadevergoeding bij onteigening gebeurt op basis van de gebruikswaarde, waarbij het maken van speculatiewinsten wordt uitgesloten.”

Het liep anders. Na de val van het Kabinet-Den Uyl, verliet de PvdA geleidelijk haar standpunt over het nogal vergaande grondbeleid dat ze eerst voorstelde; ook PvdA-bestuurders in gemeenten. Erfpacht op grond die de gemeente in eigendom had, werd vrijwel overal afgeschaft. De grond in eigendom van gemeenten werd vaak aan projectontwikkelaars verkocht, die toezegden er mooie woonwijken van te maken. Winst is vooral te maken door de bouw van dure villa’s. Wel stellen gemeenten vaak de eis dat een deel van de te bouwen woningen betaalbaar moet zijn. Dat wil zeggen: betaalbaar tot en met de middeninkomens. Vaak is dat deel 30%, hoewel je zou verwachten dat gezien de woningnood 70% meer voor de hand ligt. Daardoor zie je rond de steden vaak prachtige nieuwbouwwijken met riante landhuizen, gebouwd voor burgers voor wie geen woningnood bestaat.

Om de woningnood op te lossen ligt het volgende pleidooi voor de hand. Voer een grondpolitiek waarbij grond tegen gebruikswaarde mag worden onteigend, zodat de grondprijs minder effect heeft op de prijs van een woning. Voer daarnaast een prijsbeleid om huren en de prijs van woningen in te perken, eventueel met  een planbatenheffing. Uiteraard moet er flink gebouwd worden. Bestuurders zullen dus drastische maatregelen moeten nemen. Toch zal dit niet meevallen. Woningen zijn immers een gewild beleggingsobject voor tal van soorten beleggingsfondsen en individuele beleggers. Woningen stijgen automatisch in waarde zonder er veel voor te hoeven doen. Elke maatregel die de prijs van woning en grond verlaagt, kan de beleggingswereld, die wereldwijd een steeds grotere impact heeft op de economische ontwikkeling,  belemmeren. De kritiek van beleggers op de huidige plannen van de minister spreekt daarom voor zich. Voorzichtig handelen lijkt onvermijdelijk, waardoor we er helaas niet van mogen uitgaan dat de woningnood snel zal worden opgelost.