Gevestigde vastgoedeigenaren profiteren het meest van ruimtelijke investeringen. Dit blijkt uit een recente analyse van het Centraal Planbureau (CPB)[i]. De gevolgen daarvan laten zich raden: hogere huizenprijzen en huren. Het CPB kwam tot deze conclusie na analyseren van ruimtelijke investeringen bij de stationsontwikkeling in Breda, bij de ondertunneling van de A2 in Maastricht en die van de spoorlijn in Delft. Het is gebruikelijk voorafgaande aan deze investeringen gebruik te maken van een maatschappelijke kosten- en batenanalyse. Daarin worden niet alleen de financiële kosten en baten geanalyseerd, maar kunnen ook allerlei niet- financiële effecten in kaart gebracht worden, zoals effecten voor milieu, geluidsoverlast en werkgelegenheid.
Maatschappelijke kosten- en batenanalyses behandelen echter niet het profijt van individuele burgers of groepen van burgers. Bewoners kunnen zowel voordeel als nadeel ondervinden, zoals blijkt uit de studie van het CPB. In Breda ondervonden bewoners ten zuiden van het spoor financieel nadeel. In Delft is nota bene niet zo’n analyse gemaakt, maar achteraf kon wel worden vastgesteld dat aangrenzende huiseigenaren er € 400 miljoen, gelijk aan 40% van de totale investeringskosten, winst maakten. Hier wrikt iets, want alle gemeentebewoners dragen door middel van belastingen wel bij aan de investeringen. Ruimtelijke investeringen kunnen dus een denivellerend effect hebben, dat groter is naarmate investeringen meer door gemeenten worden betaald dan door de rijksoverheid. Uiteraard profiteren alle gebruikers wel van de investering.
In de jaren tachtig van de vorige eeuw werd, vooral onder fiscaal-economen, hevig gediscussieerd over de invoering van het profijtbeginsel. Dit heeft ertoe geleid dat sindsdien zoveel mogelijk publieke diensten werden beprijsd. Het profijtbeginsel was ook een stimulans voor het privatiseren en verzelfstandigen van overheidsdiensten: marktwerking zou voor rechtvaardige prijzen kunnen zorgen. Dit zou beter zijn dan een algemene belastingheffing. Het is vreemd dat het profijtbeginsel niet wordt toegepast bij de financiering van ruimtelijke investeringen op lokaal niveau. Waarom mogen enkele vastgoedeigenaren financieel voordeel van zo’n investering hebben terwijl de lasten door de gehele gemeente worden gedragen? Dit lijkt een moeilijke vraag, maar is het niet. In de studie van het CPB worden acht mogelijkheden aangereikt om het profijtbeginsel ook bij lokale ruimtelijke investeringen toe te passen. Ik zal ze kort noemen.
1. Voer een ingezetenenheffing per inwoner of woonruimte in zoals de heffing van waterschappen.
2. Differentieer de tarieven van de onroerend-zaakbelasting (OZB) tussen woningen en niet-woningen en tussen gebruikers en eigenaren. Voor de gebruikers zou de OZB weer moeten worden ingevoerd.
3. Voer een vermogenswinstbelasting in op de winst die eigenaren bij verkoop van het vastgoed maken.
4. Voer een heffing in op de waarde van grond.
5. Ga over tot een baatbelasting in gebieden die baat hebben bij de investering.
6. Benoem een gebiedsinvesteringszone (GIZ) en creëer daar een fonds gevoed voor de financiering van projecten met opcenten op de OZB, vergelijkbaar met de thans reeds bestaande bedrijveninvesteringszone (BIZ).
7. Pas bij erfpacht flexibele tarieven toe.
8. Geef gemeenten de mogelijkheid opcenten in te voeren op rijksbelastingen voor de financiering van ruimtelijke projecten, vergelijkbaar met de provinciale opcenten op de motorrijtuigenbelasting.
Toen ik deze mogelijkheden las, moest ik terugdenken aan de grondpolitiek die Den Uyl met zijn kabinet in de jaren zeventig wilde voeren. Hij liep vast. Toch lijkt het mij verstandig de voorstellen van het CPB te overwegen. Immers, de afgelopen jaren zijn gemeenten steeds meer verantwoordelijk geworden voor hun ruimtelijke ontwikkeling. Het is verstandig ze daarop aan te spreken en ze de mogelijkheid te geven zelf fiscale maatregelen te treffen. Extra inkomsten daardoor mogen dan niet leiden tot een verlaging van de uitkering uit het gemeentefonds, zoals nu gebeurt als de OZB-inkomsten stijgen als gevolg van een waardestijging van de onroerende zaak. Dan leg je de lasten waar ze horen en wordt het profijt eerlijk verdeeld.
[i] Paul Verstraten, Koen van Ruijven en Rob Euwals, Profijt en bekostiging van ruimtelijke ontwikkeling, CPB Policy Brief, Den Haag, oktober 2019